Защита арендатора в имущественных спорах против торгового центра
Арендатор помещения, расположенного в торгом центре, во время пандемии не мог пользоваться арендуемым помещением для торговли продовольственными товарами. Несмотря на это, торговый центр выставил арендатору требование оплатить долг в размере ~ 2,3 млн. руб. и расторгнул договор аренды.
- РЕЗУЛЬТАТ ПРОЕКТА:Суд решил, что арендатор помещения не должен платить торговому центру плату за период, когда арендатор не мог пользоваться помещением. В свою очередь, торговый центр после расторжения договора аренды должен оплатить арендатору ~ 2,8 млн. руб.
Доверителем в этом проекте являлся арендатор помещения в торговом центре Метромаркет, расположенного в Москве по адресу Ленинградский пр-кт., д. 76. В этом помещении доверитель осуществлял торговлю продовольственными товарами.
Арендодатель уведомил арендатора письмом от 26.03.2020 о закрытии торгового центра в связи с изданием указа мэра Москвы от 26.03.2020.
Далее арендодатель игнорировал письма арендатора, в которых он предупреждал, что закрытие торгового центра нарушает права арендатора на реализацию (торговлю) продовольственными товарами. Также арендатор предлагал отменить принятое решение путем предоставления доступа потребителям к арендуемому под эти цели помещению.
Арендодатель, выждав время, выставил требование об оплате арендной платы за период, когда торговый центр был закрыт. После неудовлетворения арендатором этого требования арендодатель расторгнул договор аренды.
Арендодатель уведомил арендатора письмом от 26.03.2020 о закрытии торгового центра в связи с изданием указа мэра Москвы от 26.03.2020.
Далее арендодатель игнорировал письма арендатора, в которых он предупреждал, что закрытие торгового центра нарушает права арендатора на реализацию (торговлю) продовольственными товарами. Также арендатор предлагал отменить принятое решение путем предоставления доступа потребителям к арендуемому под эти цели помещению.
Арендодатель, выждав время, выставил требование об оплате арендной платы за период, когда торговый центр был закрыт. После неудовлетворения арендатором этого требования арендодатель расторгнул договор аренды.
Хронология проекта:
14 июня 2020 года
14 июня 2020 года
Расторжение договора аренды
Отправная точка, после прохождения которой нужно было активно атаковать торговый центр, так как иначе арендатор помещения остался бы должен ~ 2,3 млн. руб.
14 сентября 2020 года
14 сентября 2020 года
Подача иска от арендатора к торговому центру о взыскании ~ 2,8 млн. руб. [дело №1]
Было принято решение действовать на опережение, чтобы торговый центр был обороняющейся стороной в этом споре.
Иск доверителя строился на том, что за период, в течение которого он не пользовался и не мог пользоваться арендуемым помещением в соответствии с целями, предусмотренными договором аренды, арендодатель не вправе требовать оплаты арендной платы.
В связи с прекращением действия договора аренды торговый центр обязан возвратить невостребованный аванс в размере ~ 0,6 млн. руб. и страховой депозит в размере ~0,9 млн.руб. Кроме того, торговый центр должен оплатить доверителю ~ 1,4 млн. руб. в качестве возмещения неотделимых улучшений, произведенных в интересах торгового центра.
Иск доверителя строился на том, что за период, в течение которого он не пользовался и не мог пользоваться арендуемым помещением в соответствии с целями, предусмотренными договором аренды, арендодатель не вправе требовать оплаты арендной платы.
В связи с прекращением действия договора аренды торговый центр обязан возвратить невостребованный аванс в размере ~ 0,6 млн. руб. и страховой депозит в размере ~0,9 млн.руб. Кроме того, торговый центр должен оплатить доверителю ~ 1,4 млн. руб. в качестве возмещения неотделимых улучшений, произведенных в интересах торгового центра.
21 декабря 2020 года
21 декабря 2020 года
Прекращение у арендатора статуса индивидуального предпринимателя
Прекращение у арендатора статуса индивидуального предпринимателя привело к тому, что торговый центр свои требования к арендатору мог предъявить только в отдельном производстве в суде общей юрисдикции, а не в деле, возбужденном по иску доверителя.
29 марта 2021 года
29 марта 2021 года
Подача отдельного иска торговым центром к доверителю о взыскании неоплаченных арендных платежей [дело №2]
С учетом оплаченных арендатором в период действия договора авансового и обеспечительного платежей арендодатель просил взыскания с доверителя ~ 1 млн. руб.
8 апреля 2021 года
8 апреля 2021 года
Удовлетворен иск доверителя по делу №1 о взыскании с торгового центра ~ 2,8 млн. руб.
Поскольку материалами дела подтверждается факт внесения истцом страхового депозита и авансового платежа, ответчиком не представлено доказательств направления в адрес истца уведомления о возобновлении работы торгового центра и возможности использования ответчиком спорного нежилого помещения, арендодатель не вправе требовать арендной платы за период, в котором истец был фактически лишен возможности использовать арендованное имущество, в связи с чем отказ ответчика от исполнения договора в связи с невнесением арендной платы является необоснованным.
30 августа 2021 года
30 августа 2021 года
Отказано в удовлетворении иска торгового центра по делу №2, согласно которыму он просил взыскать с доверителя ~ 1 млн. руб.
Суд разрешил дело, опираясь на выводы суда по делу №1, инициированному ранее доверителем: арендодатель не вправе требовать арендной платы за период, в котором истец был фактически лишен возможности использовать арендованное имущество.
Особые правовые вопросы проекта:
- 1Было важно, чтобы суд разрешил спор в соответствии с общими нормами гражданского законодательства и правовыми позициями Высшего Арбитражного Суда Российский Федерации и Верховного Суда Российский Федерации, согласно которым не допускается взимание арендной платы за период невозможности использования арендованного имущества.Был риск применения норм нового Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», практика применения которого не была выработана. В иске удалось разграничить правоотношения, регулируемые общими нормами и этим законом.
- 2Удалось убедить суд в необходимости взыскания с арендодателя стоимости неотделимых улучшений несмотря на то, что он являлся доверительным управляющим недвижимого имущества, а неотделимые улучшения согласовал прошлый собственник помещения.
Дополнительно представлялось обоснование, что арендодатель является надлежащим ответчиком по требованию о компенсации стоимости неотделимых улучшений. Собственник предоставил арендодателю (доверительному управляющему) правомочия собственника в отношении помещения, в силу чего к нему перешел весь объем прав и обязанностей арендодателя по договору аренды. Кроме того, заключая соглашение о замене стороны по договору аренды, арендодатель выразил свою волю на то, что именно им будут исполняться обязательства по договору аренды.
Благодаря своевременно оказанной правовой помощи арендатору удалось защититься от требований торгового центра по оплате арендной платы в размере ~2,3 млн. руб., а также взыскать с торгового центра ~2,8 млн. руб. в качестве возврата аванса, обеспечительного платежа и компенсации стоимости неотделимых улучшений.
Вячеслав Калабин
Связаться со мной вы можете
по телефону + 7 (964) 576-78-74
или написав на почту pro@kalabinv.ru
по телефону + 7 (964) 576-78-74
или написав на почту pro@kalabinv.ru